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重庆国五条三限细则严格开发商将转战商业地

2019-03-07 11:37:09

重庆国五条“三限”细则严格 开发商将转战商业地产

在银行人士看来,与国五条细则相比,重庆地方版国五条细则要严格得多,其中限涨令(限制涨幅)、限贷(三套房停贷)、两成征收转让所得税,对房价的调控明显升级。

限涨:房价涨幅不能超过居民收入涨幅

重庆版细则对主城9区的房价涨幅进行了限制。

《通知》要求,主城区(包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区)新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

从市统计局获悉,重庆2012年城镇居民家庭人均可支配收入22968元,同比增长13.4%。换句话说,如果按照去年的数据,那么今年重庆主城九区的房价涨幅将不能超过13.4%。

限价:地价不能超过房价的三分之一

尽管重庆版细则没有对房价做出限制,但却对在房价中占很大比例的地价做了限制。

《通知》还规定,引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。

地价占到房价的三四成是肯定有的。 重庆某大型开发商认为,地价可以说是开发成本中的大头之一, 地价的攀升终推升了房价。由于地价高,成本下不来,终造成了房价水平只能保持在市场高位。

也有分析师指出,限制地价在房价中的比率,从一定程度上在暗示开发商可能涨价。 比如如果拍卖时的地价是2000元/平米,那么意味着房价将不得低于6000元。 重庆某大型券商分析师指出,那么开发商可以定价到7000元,甚至更高。

对此,中原地产总经理肖仁启表示, 我个人认为,这条并不是针对开发商而是针对政府在土地出让时候所作出的规定。近期重庆土地市场竞争很激烈,价格也出现了一定的上扬,在有效地控制了地价后,也就控制了重庆市场的房价。

限贷:三套房不得申请房贷

重庆细则要求对二套房贷政策严格执行 认房又认贷 的标准,并且暂停第三套以及以上住房贷款。

注意到,细则中并没有提高二套房的房贷标准,也并没有以往传言中那样,将二套房首付比例提高到7成,贷款利率上浮至基准利率的1.3倍。

从房贷政策上看,重庆版细则与以往并没有变化。 某国有大型商业银行个贷部人士表示,二套房目前仍实行首付6成,利率上浮10%。

该人士同时表示,对于第三套房及多套房的贷款,重庆市场上商业银行已经暂停。对于二套房贷的审批,商业银行一直是 严格打表 :即不仅要对贷款者以往贷款买房情况进行查询,而且还要登录房管部门的房屋权属系统查询借款人家庭的住房数量。只要发现借款人名下已有房产,不论是否已经还清银行贷款,均按二套房贷看待。

人民银行重庆营管部的统计数据显示,截至去年12月末,我市首套房贷占比达到97%,居全国前列。 但重庆地区商业银行提高二套房贷首付比例和利率的可能性极小。而且目前重庆楼市的情况,房价涨幅总体还属可控。 一家国有大行重庆分行个贷部负责人告诉,因此未来重庆地区二套房贷政策上调的可能性很小。

卖房统一征收20%的差额税

《通知》要求,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

据了解,重庆此前的房产交易个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收,不过在实际操作过程中,多采取全额1%的征收方式。以一套80万的房子计算,如果购买的时候房价为50万,按照以前全额1%的税率征收,应该缴纳8000元。但如果以新的方式,差额20%征收,那么应缴纳的所得税为6万,比以前要多交5.2万元,交易成本提高了6倍。

大户型房子受限

与此同时,今后开发商的大户型房子也将受到限制。相反,小户型将受到政策鼓励。

《通知》还要求,严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。

对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。肖仁启表示, 限制大户型的开发,在有限的土地上,建更多中小户型,提高房屋的供应量,也能抑制房价。

开发商转战商业地产

随着地方版国五条的细则出台,开发商也将另谋出路。

重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫认为,其目的仍在 打击投资 : 国五条 削弱了投资客的利润,5年之内房子的利润不可能涨到20%,投资客很可能将投资渠道从房产转移到其他地方。 对于新房来说,在细则出台之初,房价不会走跌,但成交量会大幅度下降。 一家不愿意具名的开发商表示,住宅地产需求下降,开发商将加大商业地产(专题阅读)的投入,竞争将会更加激烈。

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